“La mejor inversión es el ladrillo” Esta frase la he oído desde que tengo uso de razón en boca de mi abuelo, un pensionista de 83 años que vivió la postguerra pura y dura en los campos de Segovia (“¡cenábamos un huevo frito para tres!”).En otros círculos, y con gente de 40-60 años, la sentencia sigue siendo la misma, pero con matices: “La mejor inversión es el ladrillo. Por mucho que ahora digan que va mal, volverá a subir”.
Si los interlocutores son amigos míos de menos de 30 años, el discurso cambia, pero mantiene una misma raíz con la de mi abuelo: “Es imposible comprar un piso con el precio actual, pero hay que hacerlo, es una inversión de futuro”.
Si cambiamos la nacionalidad de los tertulianos, nos damos cuenta de que la opinión sobre la vivienda cambia mucho, pasando de ser una inversión para los españoles, a un mero gasto para las culturas más anglosajonas. Y es que en España, me temo que por las secuelas de la Guerra Civil, hay una cultura que liga muy estrechamente los conceptos de “inversión” & ”inmobiliaria”.
No dudo que durante muchos años este tipo de inversión ha supuesto importantes plusvalías para mucha gente (20-30% anual), lo que me chirría es que la gente joven no sepa darse cuenta de que actualmente la inmobiliaria no es la mejor de las inversiones (ningún gurú se atreve a hacer previsiones de crecimiento – o decrecimiento – del precio de la vivienda en España durante los próximos años). Hay otras muchas opciones más interesantes que la inversión inmobiliaria en dos aspectos: rentabilidad y liquidez. Y es que en los tiempos que corren no sólo la rentabilidad da que pensar; la liquidez (o facilidad para vender la casa) es escasa, por lo que podemos pasar meses intentando vender la casa con las deudas apretándonos el gaznate.
He discutido este tema en muchas ocasiones con amigos, familiares, etc. siempre me faltaba un estudio que demostrara que estas aseveraciones son ciertas, por ello me he permitido hacer un pequeño estudio que demuestra cómo la inversión inmobiliaria (siempre y cuando no se alquile el inmueble) genera unas plusvalías mucho menores de lo que se cree. Para ello he tomado la idea de Aitor Zárate y de su libro “Cambio de Vida” (muy recomendable!!): para ser lo más aséptico posible usaremos dos personas idénticas (un clon, con igual salario, nivel de gastos, etc), y tomaremos la misma casa valorando las dos opciones: alquiler y compra con un horizonte temporal de 10 años:
Individuo 1 - Compra:
o Coste del Inmueble: 300.000 €
o Tipo de Interés: 5%
o Entrada: 20%
o Gastos de Hipoteca: 1.332 €/mes
o Ingresos: 3000 €/mes
o Reinversión de los ahorros anuales: sí, al 10%
Individuo 2 - Alquiler:
o Gasto Alquiler: 1.000 €/mes
o Dispone del 20% que el individuo 1 dio como entrada: inversión al 10% anual durante 10 años.
o Ingresos: 3000€/mes
o Reinversión de los ahorros anuales: sí, al 10%
Con estos datos, el estudio arroja el siguiente resultado: las plusvalías generadas por el individuo 2 (Alquiler) son un 239% mejores que las obtenidas por el individuo 1 (Compra).
5 comentarios:
Completamente de acuerdo en que, hoy por hoy, tiene mucho más sentido el alquiler que la compra.
Hasta hace no mucho, por la revalorización de la vivienda y por lo bajos tipos de interés esto no era así. Obviamente con un tipo de interés por debajo del IPC era rentable endeudarse. A esto hay que añadirle que una hipoteca es de las pocas cosas que te puedes deducir en la declaración de la renta.
Además, hay que considerar el poco desarrollo del mercado de alquiler en Madrid lo que hace que sean pocos y caros estos pisos.
En mi caso particular, este año he vendido la casa que compré hace tres años con una muy buena revalorización. Ahora estoy muy contento viviendo de alquiler. Esto me permite vivir en una casa mejor, pagando menos e invertiendo lo ganado en la venta del piso.
El problema es que Hacienda me "obliga" a comprar una vivienda en un plazo inferior a dos años. De lo contrario, me harán pagar impuestos por las plusvalías obtenidas.
Como es lógico, pienso esperar hasta el final del plazo para tomar la decisión ya que ahora es mas momento para comprar.
El cálculo que tengo que hacer es si el coste de la hipoteca es superior o no al coste de seguir en alquiler y pagar a Hacienda. Esto es complicadillo porque hay muchos factores que influyen. Aunque, como me dijo Manolo Romera: "nunca condiciono una decisión financiera a una fiscal..."
Interesante conclusión, con la que coincido en esencia. Con todo, si uno juega con la hoja de cálculo y en lugar de esperar un 10% de interés anual (ya me puedes ir diciendo donde te dan eso) pones un 5%, entonces las cifras son más similares (35% más rentable el alquiler). Y podemos complicar un poco el escenario haciendo amortizaciones parciales de la hipoteca hasta llegar al límite de desgravación, con lo que además de pagar menos intereses compuestos por la hipoteca, consigues un 15% a tu ahorro (la desgravación fiscal) en lugar del 10% de interés (o 5% en mi análisis).
Bueno, lo que quiero decir es que eso de que las plusvalias generadas en el escenario de alquiler sean el doble que en el de compra depende de varias hipótesis que son dificiles controlar en el largo plazo. En cualquier caso, tu análisis es muy certero y, como decía al principio, coincido en esencia con lo que dices.
Así que si me dices donde te dan el 10% de interés pongo en venta la casa mañana mismo ;-)
UPDATE: Diego, los de Cinco Días de nuevo se inspiran en tu blog para sus temas de actualidad. El mismo sábado sacaron esta noticia:
"Alquilar una casa ya es tan rentable como comprarla. Comprar una casa y venderla 10 años después exigirá tanto gasto como vivir una década alquilado debido al alza de tipos, el declive de precios y el incentivo fiscal."
Lo puedes encontrar en: http://www.cincodias.com/articulo/D/Alquilar/casa/rentable/comprarla/cdspor/20071006cdscdicnd_7/Tes/
Jeje, prometo que no he copiado! (como dijo Ana Rosa hace unos años...).
Fuera de bromas, creo que es curioso que se empiece a hablar de éste tema en diferentes medios, eso quiere decir que algo está cambiando.
Yo si tuviera que tomar una decisión ahora entre compra o alquiler, me decantaría por el alquiler sin lugar a dudas ...
Lo que pasa en muchas ocasiones es que en vez de hacer números y tomar una decisión como lo que es, una decisión financiera, se aceptan ciertos dogmas que casi nadie cuestiona.
saludos.
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